White Resource Management Ltd. v. Durish

Les deux parties ont avancé un certain nombre d'arguments différents quant à la validité et à l'ordre de priorité des divers droits en cause. Les questions touchant ces arguments peuvent être partagées en deux catégories: les questions relatives à la Land Titles Act, sur lesquelles reposaient les décisions des tribunaux d'instance inférieure, et les autres questions.

La réclamation de Durish repose sur le bail de Haida. Durish revendique la priorité de rang pour le motif que, dans le registre, le caveat de Haida a précédé celui dont s'autorise le groupe de White. Durish soutient qu'en vertu de la Land Titles Act c'est le registre qui détermine l'ordre de priorité et que, par conséquent, sa réclamation devrait avoir préséance. White oppose à la réclamation de Durish, fondée sur la Land Titles Act, trois arguments que je vais examiner à tour de rôle.

1. L'effet de l'art. 195 de la Land Titles Act

Durish invoque notamment l'art. 195 de la Land Titles Act, R.S.A. 1980, ch. L-5, qui le protégerait contre les droits qui n'étaient pas enregistrés à l'époque où il a acquis le bail de Haida. En 1979, l'art. 195 se lisait ainsi:

[traduction] 195 Sauf en cas de fraude, aucune personne qui contracte ou traite avec le propriétaire d'un bien‑fonds au nom duquel a été accordé un certificat de propriété ou qui en fait ou se propose de s'en faire consentir une cession, une hypothèque, une charge ou un bail, ne sera tenue de quelque façon de s'informer ou de s'assurer des circonstances ou de la cause pour lesquelles le propriétaire ou tout propriétaire antérieur du bien‑fonds est ou a été enregistré ni de s'enquérir de l'emploi de tout ou partie du prix d'achat; pas davantage n'est‑elle affectée par la connaissance directe, implicite ou présumée qu'elle peut avoir de toute fiducie ou droit non enregistré sur le bien‑fonds, nonobstant toute règle de droit ou d'equity contraire, et le fait qu'elle connaisse l'existence d'une fiducie ou d'un droit non enregistré ne sera pas en soi imputé comme fraude. [Je souligne.]

Suivant l'art. 1 de la Loi, le terme «owner» (propriétaire) s'entend d'une personne ayant un droit sur un bien‑fonds, et le terme «land» (bien‑fonds) comprend toute propriété foncière ou tout droit qui s'y rattache.

Le groupe de White soutient que l'art. 195 n'est d'aucun secours à Durish parce que celui‑ci ne traitait pas avec [traduction] «le propriétaire d'un bien‑fonds au nom duquel a été accordé un certificat de propriété». Le juge Mason a retenu cet argument.

La Cour d'appel de l'Alberta, qui a rejeté l'appel pour d'autres motifs, a exprimé des doutes au sujet de cette conclusion. Le juge Kerans a fait observer qu'une application plus générale de l'art. 195 respectait davantage les principes du régime Torrens et la pratique établie en Alberta.

Tout comme la Cour d'appel, j'estime que l'application stricte de cet article aux seules personnes qui traitent avec le propriétaire inscrit en fief simple ne respecte pas les principes du régime Torrens. L'une des plus importantes caractéristiques de ce régime est la fiabilité du registre. En rendant inutile la vérification du titre, le registre permet aux personnes qui effectuent des opérations immobilières de le faire d'une manière plus efficace. Le registre peut faire état de nombreux droits et opérations. On diminuerait l'efficacité du régime d'enregistrement foncier si on limitait l'application de la protection prévue à l'art. 195 à une petite fraction de ces opérations potentielles, savoir celles mettant en cause le propriétaire inscrit en fief simple.

L'interprétation plus générale que la Cour d'appel a préférée est étayée par le fait qu'à la suite du présent litige et des recommandations faites par l'Alberta Law Reform Institute dans son rapport no 63, l'Assemblée législative de l'Alberta a modifié l'art. 195 de manière à prévoir que la protection de cet article s'applique aux personnes qui traitent expressément avec les propriétaires ou titulaires d'autres droits. Cette modification devait être rétroactive à la date de l'adoption de la première Land Titles Act de l'Alberta, S.A. 1906, ch. 24. Si je comprends bien, cette modification vise à clarifier la portée de l'article plutôt qu'à en étendre l'application à de nouvelles catégories de parties. Il s'ensuit que l'art. 195 original devrait être interprété conformément à l'article modifié et que Durish peut se prévaloir de la protection prévue à l'art. 195.

2. L'effet du caveat interposé de White

Le deuxième argument opposé à la réclamation de Durish veut que puisqu'il a obtenu son droit de Haida lorsque le caveat de White constatant le bail obtenu de Vold en 1978 figurait au titre, Durish ne peut pas soutenir maintenant que son droit a priorité sur celui de White. En d'autres termes, même si le caveat de Haida est antérieur à celui de White, il n'a pas conféré la priorité de rang à Durish parce que celui‑ci a obtenu son droit sous réserve du caveat de White qui avait été enregistré dans l'intervalle. C'est en se fondant sur ce raisonnement que la Cour d'appel a confirmé le résultat auquel était arrivé le juge Mason.

Cet argument doit être écarté pour deux motifs. Le premier est le principe suivant lequel le cessionnaire d'un droit constaté par caveat peut revendiquer la priorité de rang grâce au caveat primitif: l'arrêt Calford Properties Ltd. c. Zeller's (Western) Ltd., [1972] 5 W.W.R. 714 (C.A. Alb.), aux pp. 722 et 723, où la cour a adopté le raisonnement du juge Graham dans l'affaire Gas Exploration Co. of Alberta Ltd. and Lee c. Cugnet (1954), 12 W.W.R. (N.S.) 177 (B.R. Sask.), à la p. 180. Il résulte de ce principe que, lorsque Durish a obtenu la cession du droit de Haida sur le bail de Pawnee en 1979, il a obtenu tous les droits que Haida avait dans ce bail, y compris son rang, sans que ceux‑ci ne soient modifiés par le droit interposé de White.

Je ne vois aucune raison de modifier ce principe. Si on statuait que Durish ne pouvait pas faire valoir qu'il avait priorité sur White, on se trouverait, en réalité, à permettre à White de faire valoir qu'elle a priorité sur le droit de Haida même si elle a été inscrite au registre après Haida. Le caveat de Haida a conféré priorité au droit qui y était décrit et Haida était libre de céder ce droit libre et quitte de toute réclamation ultérieure. Si un droit foncier constaté par caveat devait perdre sa priorité de rang et, par conséquent, une grande partie de sa valeur en raison de réclamations ultérieures, le titulaire d'un tel droit ne pourrait céder qu'une partie de ce qu'il détient. Cela restreindrait la liberté des personnes d'aliéner à leur gré leurs biens‑fonds, l'un des principes du régime Torrens. (Voir W. H. Hurlburt, «Priorities and the Discharge of Caveats (No. 2): White Resource Management Ltd. v. Durish» (1993), 31 Alta. L. Rev. 411, aux pp. 422 et 423.)

En 1982, la Land Titles Act a été modifiée pour mieux tenir compte de ce principe. Avant 1982, pour préserver la priorité du bail de Pawnee dont il avait obtenu cession, Durish aurait dû présenter une réclamation en invoquant le caveat de Haida. Toutefois, depuis 1982, l'art. 135.1 de la Loi permet expressément de céder le caveat lui‑même et il est ainsi possible de ne plus avoir recours à l'ancienne façon plus indirecte de revendiquer la priorité de rang. Le 15 avril 1985, Durish a obtenu la cession du caveat même de Haida, conformément à l'art. 135.1, ce qui lui a permis d'obtenir le rang occupé par Haida avant la cession. Durish peut donc revendiquer la priorité de rang en invoquant le caveat de Haida non seulement parce que le bail sous‑jacent qu'il protégeait lui a été cédé, mais aussi parce qu'il a obtenu la cession du caveat même de Haida. Il s'agit là de la deuxième raison d'écarter l'argument voulant que Durish ait obtenu son droit sous réserve de celui de White.

Durish oppose une troisième objection au deuxième argument de White. Il soutient que, même si notre Cour statuait que le droit qu'il a obtenu de Haida était assujetti au caveat subséquent de White, on ne pourrait pas considérer que le caveat de White constitue un avis suffisant du droit de Vold parce qu'il ne justifie pas l'étendue et la validité de ce droit qui n'est pas défini dans le registre. Il a fait valoir que si on lui accordait un tel effet, on se trouverait à exiger que la personne qui consulte le registre vérifie les caveat pour déterminer l'origine du titre sur lequel ils reposent. Comme j'ai conclu que Durish avait obtenu le droit intégral de Haida libre du caveat de White, il est inutile de statuer sur cette question en l'espèce.

3. L'effet de la caducité d'un caveat sur l'ordre de priorité

Le troisième argument avancé contre Durish est que le droit de Vold, sur lequel se fonde le groupe de White, a priorité sur le bail de Haida, même si le caveat de Vold est devenu caduque en 1978. Il s'agit de déterminer si la priorité du droit de Vold est devenue caduque en même temps que le caveat qui protégeait ce droit. Dans l'affirmative, Haida a obtenu priorité sur Vold, et Durish peut maintenant revendiquer cette priorité face à White.

Il est important de souligner que cet argument concerne non pas la caducité du droit sous‑jacent, qui continue clairement à exister, mais la perte de priorité que le caveat garantit à ce droit.

À mon avis, il faut rejeter l'argument suivant lequel la priorité du droit de Vold n'est pas devenue caduque en même temps que le caveat le protégeant. Dans l'arrêt Union Bank of Canada c. Boulter Waugh Ltd. (1919), 58 R.C.S. 385, notre Cour a statué, relativement à des faits analogues à ceux de la présente affaire, que la caducité d'un caveat entraînait une perte correspondante de priorité quant au droit sous‑jacent. Dans l'affaire Boulter Waugh, un nommé Frank Phillips avait, pour garantir une dette, cédé à Boulter Waugh le droit qu'il possédait en vertu d'une convention d'achat-vente, à la suite de plusieurs cessions. Phillips a plus tard cédé un droit hypothécaire à l'Union Bank qui a enregistré un caveat sur ce droit figurant au titre après le caveat de Boulter Waugh. L'Union Bank a avisé Boulter Waugh de mettre à exécution son caveat et celui‑ci est devenu caduque après que Boulter Waugh eut omis d'agir dans le délai approprié. L'ordre de priorité a alors été à l'origine d'un litige entre l'Union Bank et Boulter Waugh. S'appuyant sur la disposition de la Loi de la Saskatchewan qui correspondait à l'art. 195, notre Cour a statué à l'unanimité que le droit de la banque avait priorité sur celui de Boulter Waugh parce que le caveat était devenu caduque. Elle a conclu non pas que le droit même qui sous‑tendait le caveat n'existait plus, mais simplement qu'il n'avait plus priorité sur l'autre droit opposé.

En l'espèce (à la p. 380), le juge Kerans a affirmé, au nom de la Cour d'appel, que l'arrêt Boulter Waugh concernait un [traduction] «abus de procédure» du fait que la cour «a refusé réparation à Boulter‑Waugh parce qu'aucune raison valable ne justifiait son omission antérieure». Je suis incapable de souscrire à cette interprétation. Si je comprends bien, la Cour a plutôt refusé d'accorder une réparation à Boulter Waugh parce que son caveat était devenu caduque et qu'il avait ainsi perdu sa priorité de rang en vertu de la Land Titles Act. Même si le juge en chef Davies et le juge Mignault ont parlé de l'insouciance de Boulter Waugh, on ne peut considérer que cet arrêt se réduit simplement à une question de caractère adéquat de la conduite.

Même si l'arrêt Boulter Waugh de notre Cour paraît déterminant, le groupe de White invoque deux décisions rendues en appel pour étayer son argument voulant que la caducité d'un caveat ne modifie pas la priorité de rang du droit sous‑jacent: Bensette and Campbell c. Reece, [1973] 2 W.W.R. 497 (C.A. Sask.), et Re Passburg Petroleums Ltd. and Landstrom Developments Ltd. (1984), 8 D.L.R. (4th) 363 (C.A. Alb.).

Dans l'arrêt Bensette, l'acquéreur avait acquis un bien‑fonds sous réserve d'un caveat constatant un droit à des redevances sur les minéraux. L'acquéreur a ensuite donné avis au titulaire du caveat qui l'a laissé devenir caduque. La Cour d'appel de la Saskatchewan a statué que la caducité du caveat n'effaçait pas la réclamation sous‑jacente visant les redevances. Le juge Hall affirme, à la p. 512: [traduction] «Comme ce n'est pas le dépôt d'un caveat qui crée les droits d'un titulaire de caveat, ceux‑ci ne peuvent s'éteindre lorsque le caveat devient caduque. . .» La question en litige ne concernait pas la priorité de la réclamation sous‑jacente, mais était plutôt de savoir si la réclamation avait été effacée entièrement lorsque le caveat était devenu caduque.

Dans l'arrêt Passburg, comme dans l'arrêt Bensette, il était question de l'effet de la caducité d'un caveat non pas sur la priorité de rang, mais sur le droit sous‑jacent lui‑même. Le propriétaire d'un bien‑fonds avait cédé son droit sur celui‑ci à un acquéreur, sous réserve d'un bail constaté par caveat. Le preneur aux termes de ce bail a cédé son droit à un nouveau preneur. Le preneur original a ensuite accordé la mainlevée de son caveat. Après avoir pris connaissance de ce fait, le nouveau preneur a enregistré son propre caveat. L'acquéreur du bien‑fonds a invoqué la mainlevée accordée par le premier preneur pour soutenir que le nouveau preneur ne pouvait l'obliger à respecter le bail. En fait, il a soutenu que, lorsque le caveat donnant avis du bail a été radié, le droit même découlant du bail est disparu. La Cour d'appel de l'Alberta a rejeté cet argument et a statué qu'étant donné que l'acquéreur avait obtenu son droit lorsque le caveat était en vigueur, il était lié par le bail indépendamment des cessions ou des mainlevées de caveat qui sont survenues par la suite.

On a laissé entendre que la jurisprudence relative à cette question est contradictoire. (Voir Thomas W. Mapp, Torrens' Elusive Title (1978), à la p. 156, et deux commentaires d'arrêts de W. H. Hurlburt, «Priorities and the Discharge of Caveats: White Resource Management Ltd. v. Durish», 29 Alta. L. Rev. 905 («no 1»), et «Priorities and the Discharge of Caveats (No. 2): White Resource Management Ltd. v. Durish», loc. cit. En toute déférence, je ne suis pas d'accord.

Dans l'arrêt Boulter Waugh, on décide que la caducité d'un caveat entraîne la perte de priorité du droit sous‑jacent. Les arrêts Passburg et Bensette traitent de la question différente de savoir si la caducité d'un caveat anéantit le droit sous‑jacent. Même s'il est vrai que l'on peut considérer que les arrêts Passburg et Bensette concernent l'ordre de priorité, tel n'est pas leur véritable sens. Dans ces deux arrêts, le litige opposait le propriétaire d'un bien‑fonds et un titulaire de caveat qui revendiquait un droit moindre. Il est bien établi que le droit sous‑jacent à un caveat demeure exécutoire contre le propriétaire du bien‑fonds qui a obtenu ce bien‑fonds sous réserve de ce droit. Pour ce motif, il ne convient pas de parler de l'ordre de priorité entre le propriétaire du bien‑fonds et les titulaires d'un droit antérieur. Le propriétaire du bien‑fonds n'obtient que ce que le vendeur peut céder selon le registre au moment de la cession. Ce droit ne s'accroît pas lorsque le caveat protégeant l'exception devient caduque par la suite. Même si le caveat devient caduque, le droit sous‑jacent demeure exécutoire contre le propriétaire qui a obtenu le bien‑fonds sous réserve de ce droit.

La situation entre des grevants rivaux est différente, comme le confirme l'arrêt Boulter Waugh. Chaque grevant a une réclamation indépendante contre le propriétaire. Chaque réclamant a un lien avec le propriétaire mais pas avec les autres réclamants. Les obligations qui existent entre chaque grevant et le propriétaire subsistent indépendamment du caveat. Toutefois, entre grevants, l'ordre de priorité est déterminé par la date des caveat. Il ressort de l'art. 59 et du par. 16(5) de la Loi que la «priorité» est un concept qui s'applique uniquement entre les titulaires de droits dérivés opposés:

[traduction] 59 Les actes enregistrés relatifs au même bien‑fonds prennent rang entre eux conformément à l'article 16 et non suivant la date de leur passation.

16 . . .

(5) Le numéro de série attribué à l'acte ou au caveat qui a été déposé ou enregistré en détermine le rang aux fins de l'ordre de priorité entre les créanciers hypothécaires, les cessionnaires et les autres parties.

Ainsi, un litige entre un titulaire de caveat et un propriétaire inscrit en fief simple ne concerne pas la «priorité». L'article 135 accorde aux titulaires de caveat, [traduction] «[t]ant qu'un caveat demeure en vigueur», la priorité à l'égard d'un autre droit enregistré: telle est la règle dans l'arrêt Boulter Waugh. Il n'y a toutefois pas dérogation à la règle suivant laquelle le droit sous‑jacent à un caveat est encore exécutoire contre un propriétaire; telle est la règle dans les arrêts Bensette et Passburg.

Il existe une bonne raison de continuer à faire une distinction entre les litiges qui opposent divers grevants et ceux qui opposent un grevant et un propriétaire inscrit. La valeur inhérente d'un droit protégé par un caveat dépend habituellement de son rang par rapport aux autres droits opposés. Pour déterminer la valeur d'un tel droit, le titulaire d'un caveat doit pouvoir se fier au registre pour connaître l'ordre de priorité. Par contre, le propriétaire d'un bien‑fonds, qui l'obtient sous réserve de tous les droits sous‑jacents, peut déterminer de manière concluante la valeur de son droit indépendamment des disputes concernant l'ordre de priorité.

Il s'ensuit qu'il faut rejeter l'argument de White suivant lequel la caducité du caveat de Vold n'a pas modifié le rang du droit qu'il protégeait par rapport à celui d'autres grevants. Le bail protégé par le caveat de Haida a obtenu priorité sur le droit de Vold, par rapport à Carlson, lorsque le caveat de Vold est devenu caduque en mars 1978. White ne pouvait pas rétablir la priorité de Vold simplement en obtenant un bail de Vold et en déposant un caveat; en fait, Vold lui‑même n'aurait pu retrouver son rang en déposant un nouveau caveat pour protéger son droit. La priorité que Durish a obtenue au moyen de la chaîne de titres de Haida demeure inattaquable.

Durish fait aussi valoir que le droit cédé par Carlson à Vold ne pouvait comprendre les droits miniers, étant donné qu'un caveat concernant ces droits figurait au titre relativement au premier bail de Pawnee à l'époque de la cession. Je ne puis pas accepter cet argument. La mention dans le titre d'un bail constaté par caveat n'empêche nullement le propriétaire de céder intégralement son droit de propriété sous réserve, évidemment, du bail constaté par le caveat. De plus, à la lecture du contrat, il est difficile de prêter à Carlson et à Vold l'intention de ne céder que les droits de surface compte tenu soit du premier bail de Pawnee, soit de l'attribution subséquente du bail de Normac par Carlson.

Les avocats des deux parties ont avancé des arguments au sujet d'autres questions qui pourraient régir les droits aux profits tirés du puits. On a plus particulièrement mis en doute le maintien de la validité du bail même qui sous‑tendait les caveat de Haida et de Durish, ainsi que la capacité de présenter une réclamation contre la banque en tant que fiduciaire par interprétation ou pour appropriation illicite. Comme la présente affaire nous a été soumise par voie de requête en non‑lieu, les intimées n'ont pas eu l'occasion de produire des éléments de preuve sur ces questions. Compte tenu de l'insuffisance de la preuve sur ces points et du fait qu'ils n'ont pas été examinés par les tribunaux d'instance inférieure, il ne conviendrait pas que notre Cour se prononce sur ceux‑ci à ce stade.

Les moyens invoqués pour soutenir que la demande reconventionnelle de Durish ne révèle aucune cause d'action valable n'ont pas été établis. Je suis d'avis d'accueillir le pourvoi, d'annuler l'ordonnance de non‑lieu et de renvoyer l'affaire en première instance pour qu'une décision soit rendue sur les questions non réglées. L'appelant a droit à ses dépens, taxés comme entre parties, devant notre Cour et les tribunaux d'instance inférieure.